Gerade bei längeren Auslandsaufenthalten oder fehlendem Eigenbedarf erscheint es für Vermieter naheliegend, die eigene Wohnung kurzfristig an Touristen auf Plattformen wie Airbnb oder booking.com zu vermieten. Vor dem Hintergrund der Bauordnungsnovelle 2023 werden in diesem Beitrag die damit einhergehenden, strengeren Bestimmungen für „Kurzzeitvermieter“ in Wien (nur) aus baurechtlicher Sicht beleuchtet. Nicht berücksichtigt werden in diesem Beitrag die darüber hinaus geltenden wohnungseigentumsrechtlichen, gewerberechtlichen und weiteren öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine Kurzzeitvermietung.

Nach der bereits im Dezember 2023 in Kraft getretenen Bauordnungsnovelle ist auch die Kurzzeitvermietung außerhalb von Wohnzonen ab dem 1.7.2024 nur mehr mit Ausnahmebewilligung möglich. Vor Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle war bereits eine Ausnahmebewilligung nach § 7a Abs 5 Bauordnung für Wien für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen notwendig, die innerhalb einer Wohnzone liegen. Die bestehenden Regelungen nach § 7a Abs 5 Bauordnung für Wien wurden ebenso verschärft. Ob sich das jeweilige Objekt in einer Wohnzone befindet, lässt sich anhand des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans beurteilen.

Wann ist von Kurzzeitvermietung auszugehen?

Gewerbliche Kurzzeitvermietung im Sinne der Bauordnung für Wien liegt vor, sofern Wohnräume regelmäßig für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zur Verfügung gestellt werden. Die Judikatur geht von Kurzzeitvermietung bei einer Vermietung von bis zu 30 Tagen aus. Einzelne Vermietungen über diese Zeitspanne hinaus werden aber ebenso dazugezählt.

Bei einer gewerblichen Kurzzeitvermietung der eigenen Wohnungen mit aufrechter Wohnsitzmeldung über einen gesamten Zeitraum von 90 Tagen pro Kalenderjahr hinaus, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz besteht, ist ab dem 1.7.2024 auch für Wohnungen außerhalb einer Wohnzone eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a Bauordnung für Wien erforderlich. Von der 90-tägigen „homesharing“-Ausnahme profitieren lediglich natürliche Personen als Vermieter, die Ausnahme ist mangels Wohnsitzes nicht für juristische Personen als Vermieter anwendbar. Die temporäre Vermietung an Unternehmen oder Personen aus beruflichen Gründen ist hingegen weiterhin ohne Ausnahmebewilligung erlaubt.

Welchen Voraussetzungen unterliegt die Erteilung der Ausnahmebewilligung außerhalb einer Wohnzone?

Der Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Kurzzeitvermietung kann vorab beim Magistrat der Stadt Wien – Magistratsabteilung 37 eingebracht werden. Folgende Voraussetzungen sind – neben der Einhaltung der sonstigen baurechtlichen (insbesondere auch brandschutztechnischen) Bestimmungen – zu erfüllen:

1. Die Wohnung liegt außerhalb einer Wohnzone und befindet sich nicht im Grünland oder in einem Kleingartengebiet.
2. Für die Errichtung der betroffenen Wohnung wurden keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen (Hintergrund ist, dass geförderter Wohnbau nicht zweckentfremdet werden soll).
3. Die Mehrzahl der Wohnungen innerhalb des Gebäudes wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt.
4. Nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten der Liegenschaft dürfen der gewerblichen kurzfristigen Beherbergung dienen.
5. Sämtliche Mit- bzw. Wohnungseigentümer haben der gewerblichen Kurzzeitvermietung schriftlich zugestimmt (wobei eine Zustimmung der Wohnungseigentümer möglicherweise schon vorab im Wohnungseigentumsvertrag erteilt werden kann).

Ausnahmebewilligungen gemäß § 129 Abs 1a Bauordnung für Wien werden allerdings nur für einen Zeitraum von fünf Jahren vergeben. Vor Ablauf einer erteilten Bewilligung ist daher fristgerecht um Erteilung einer neuen Ausnahmebewilligung beim Magistrat der Stadt Wien anzusuchen.

Durch die strengeren Voraussetzungen für die Kurzzeitvermietung soll der Wohnraum in Wien langfristig für Wohnzwecke erhalten bleiben und nicht für Zwecke der touristischen Kurzzeitvermietung „zweckentfremdet“ werden.

Rechtsfolgen mangels Ausnahmebewilligung?

Mangels Ausnahmebewilligung ist die Behörde berechtigt, mittels Bescheides die Beendigung der zweckwidrigen Verwendung aufzutragen. Weiters drohen bereits beim Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung ohne Ausnahmebewilligung nicht unbeachtliche Verwaltungsstrafen in Höhe von bis zu € 50.000,00 oder eine Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen.

Dana Schilling, Christoph Henseler

Mai 2024