Im Jahr 2020 wurden in § 25a NÖ Raumordnungsgesetz „Beschleunigte Verfahren“ eingeführt, bei denen in Umwidmungsverfahren eine Genehmigung durch das Land Niederösterreich entfällt. Eine der Voraussetzungen für die Anwendung eines beschleunigten Verfahrens war, dass die „Baugrundeignung aktuell dokumentiert“ ist und eine „fachlich geeignete Person“ (in der Regel der Ortsplaner) dies bestätigt.

§ 25a NÖ ROG sah vor, dass die beigezogene fachlich geeignete Person ausdrücklich die „Baugrundeignung“ zu bestätigen hatte. Diese ausdrückliche Bestätigung war Bestandteil der Verfahrensunterlagen und unterlag daher auch der öffentlichen Einsichtnahme bzw. konnte in vielen Gemeinden über die Homepage eingesehen werden. Der Begriff der „Baugrundeignung“ ist aber nach dem allgemeinen Begriffsverständnis deutlich weiter als jener der „Baulandeignung„. Bei der Verwendung des Begriffes „Baugrundeignung“ bei Bestätigungen nach § 25a NÖ ROG war daher zu befürchten, dass die öffentlich zugänglichen Unterlagen im Umwidmungsverfahren bei Liegenschaftseigentümern zu Missinterpretationen und Fehlvorstellungen hinsichtlich des Vorliegens einer (detailliert geprüften) „Baugrundeignung“ führen. In der Folge wäre es nur eine Frage der Zeit, bis die Gemeinden bzw. die von Ihnen beauftragten „fachlich geeigneten Personen“ nach Problemen mit dem Baugrund im Bauverfahren oder bei der Durchführung von Bauvorhaben mit Vorwürfen konfrontiert und allenfalls auch mit Haftungsklagen bedroht oder sogar tatsächlich mit Haftungsklagen in Anspruch genommen werden.

Es wurde daher aufgezeigt, dass es vorteilhaft und präziser wäre, in § 25a NÖ ROG auf die Dokumentation und Bestätigung der „Baulandeignung“ abzustellen. Es wurde daher eine Änderung in § 25a NÖ ROG durch Ersetzung des Begriffes „Baugrundeignung“ durch „Baulandeignung“ gefordert. Aus haftungsrechtlichen Gründen war Ortsplanern schon zuvor empfohlen worden, in den beschleunigten Verfahren nach § 25a NÖ ROG bei der Vorlage der Dokumentation den Begriff der „Baulandeignung“ zu verwenden und ausdrücklich (nur) diese zu bestätigen. Darüber hinaus sollte festgehalten werden, dass eine vertiefte Prüfung des Baugrundes für Zwecke des Umwidmungsverfahrens nicht erforderlich war und für eingehende Untersuchungen des Baugrundes (allenfalls auch auf der Grundlage eines konkreten Projektes) der Grundeigentümer oder ein zukünftiger Bauwerber zuständig ist.

Am 30.12.2022 ist die Novelle LGBL Nr. 99/2022 zum NÖ Raumordnungsgesetz kundgemacht worden. Damit wurde in § 25a Abs 1 erster Satz das Wort „Baugrundeignung“ durch das Wort „Baulandeignung“ ersetzt. Im Änderungsantrag vom 12.10.2022 wurde als Begründung dafür angeführt, „dass unter Baugrundeignung zumeist eine fachlich-technische Eignung des Untergrundes verstanden wird. Tatsächlich soll jedoch – wie bei allen anderen Widmungsverfahren auch – nur dokumentiert werden, dass kein Widmungsverbot im Sinne des § 15 Abs 3 besteht„.

Die durch ein Gutachten unserer Kanzlei unterstützten Bemühungen der Kammer der ZiviltechnikerInnen für Wien, Niederösterreich und Burgenland sowie der Fachgruppe Ingenieurbüros der Wirtschaftskammer Niederösterreich um eine Änderung des Begriffes in § 25a NÖ ROG waren somit erfolgreich.

Manfred Wiener