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WOHNUNGSEIGENTUM

ANTEILIGE GELTENDMACHUNG VON ERSATZANSPRÜCHEN UND VERJÄHRUNG

Wird auf einer Liegenschaft ein Wohnungseigentumsobjekt errichtet, ergeben sich für die einzelnen Miteigentümer unterschiedliche Konstellationen zur Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen iZm auftretenden Mängeln. Steht beispielsweise sämtlichen Wohnungseigentümern aus ihren individuellen Kaufverträgen gegen den Bauträger gemeinsam ein Anspruch auf das Deckungskapital für die Sanierung von Mängeln (oder eines Vorschusses hiefür) an allgemeinen Teilen des Hauses, wie beispielsweise zur Sanierung des Daches oder der Fassade zu, dann kann jeder einzelne Eigentümer zwar selbstständig gegen den Bauträger vorgehen. Er kann diesfalls aber nur den auf seinen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft entfallenden Teil des Anspruches begehren. Sein Anspruch zur Beseitigung von Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wenn er auf Geldersatz gerichtet ist, ist teilbar und begründet somit keine Gesamthandforderung.

In der Entscheidung 5 Ob 102/21t sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass der einzelne Wohnungseigentümer kein selbstständiges Klagerecht auf das gesamte zur Sanierung erforderliche Deckungskapital hat, es sei denn, alle anderen Wohnungseigentümer hätten ihre individuellen Ansprüche abgetreten (zediert). Auch zedierbare Teilansprüche sind in ihrem Schicksal unabhängig, sie können einzeln verändert werden und können selbstständig verjähren.

Schadenersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer verjähren im Allgemeinen innerhalb einer Frist von drei Jahren ab Kenntnis des Geschädigten vom anspruchsbegründeten Sachverhalt. Auch diesbezüglich ist der Beginn der Verjährungsfrist für jeden einzelnen Anspruch des Wohnungseigentümers gesondert zu prüfen. Abzustellen ist daher auf die jeweilige Kenntnis der maßgeblichen Tatsachen. Der Geschädigte darf sich nicht einfach passiv verhalten, wenn er die für die Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen kann.

Diese Erkundigungsobliegenheit, die das Höchstgericht dem Geschädigten auferlegt, darf natürlich nicht überspannt werden. Es bedarf deutlicher Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt im Sinne konkreter Verdachtsmomente, aus denen der Geschädigte schließen kann, dass beispielsweise ein Professionist nicht fachgerecht gearbeitet bzw. Verhaltenspflichten nicht eingehalten hat. Wenn aber die Kenntnis des Kausalzusammenhangs und bei verschuldensabhängiger Haftung die Kenntnis der Umstände, die das Verschulden begründen, zusätzliches Fachwissen voraussetzt, beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig erst dann zu laufen, wenn der Geschädigte durch ein Sachverständigengutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat. In der Regel ist er nicht verpflichtet, auf eigene Kosten ein Privatgutachten einzuholen. Nur im Einzelfall, wenn beispielsweise eine Verbesserung des Wissenstandes nur durch zusätzliche Begutachtung durch einen Sachverständigen möglich ist und dem Geschädigten auch das diesbezügliche Kostenrisiko zugemutet werden kann, ist auch die Einholung eines Privatgutachtens akzeptabel, um Verjährung hintanzuhalten. Solange aber kein ausreichender Anlass besteht, weitergehende Überprüfungen durchzuführen, fehlt auch jene Kenntnis der anspruchsbegründenden Sachverhaltselemente, die für den Beginn des Laufes der Verjährungsfrist ausschlaggebend sind.

Für die Praxis zeigt diese Entscheidung des Höchstgerichtes, dass bei der Geltendmachung von Ersatzansprüchen für allgemeine Teile der Liegenschaft darauf Bedacht zu nehmen ist, dass diese, sofern sie in Geld bestehen, teilbar sind und somit auch nur anteilig verfolgt werden können. Für die Beurteilung allfälliger Verjährung dieser teilbaren Ansprüche ist auf die individuelle Kenntnis des einzelnen Anspruchstellers abzustellen. Eine Beschlussfassung der Eigentümer vor gerichtlicher Anspruchsverfolgung (im Wege der Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg) ist in derartigen Fällen jedenfalls geboten, um ein abgestimmtes Vorgehen sicherzustellen.

Wilfried Opetnik, Juni 2022

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